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ライフ・パートナーズ Vol.75

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長期の固定金利住宅ローンの「フラット 35」


こんにちは!名稲建設株式会社です。

 

「フラット 35」という言葉を、CM、ネットで目や耳にしたことがあるかもしれません。

 

これは民間の金融機関と住宅金融支援機構(以前の住宅金融公庫)が提携した全期間固定金利の住宅ローンの一つです。

 

昨年 12 月に日銀が大規模緩和を修正する方針を定め、長期金利の変動許容幅を 0.25%から 0.50%に拡大したのをきっかけに、住宅ローン金利への注目度が高まっており、今回は返済期間の金利が変わらない全期間固定金利の「フラット 35」について解説します。

 

 

「フラット 35」とは

申込者本人または親族が居住するための新築住宅の建築資金・購入資金・中古住宅の購入資金に利用できる住宅ローン。

 

返済期間の金利が変わらない全期間固定金利であることが特徴で、借り入れの際に職業や勤務形態、勤続年数などの制限が少ないため、幅広い人が利用できます。

提携している住宅金融支援機構は、国土交通省と財務省が所管していた住宅金融公庫を引き継いだ公的な機関です。

 

住宅金融支援機構が住宅ローン債権を買い取り、証券化して投資家へ販売する仕組みになっているのですが、その信用力の高さから、債権を低い利回りで投資家に販売できるので、金利変動のリスクから民間では扱いにくい全期間固定金利の住宅ローンが提供できるのです。

 

将来の金利上昇時のリスクを回避したい、金利の事で悩みたくないという方にオススメです。

 

 

「フラット 35」の基礎知識

 

(1)全期間固定金利の住宅ローン
最長 35 年間(最短 15 年~35 年間)の全期間固定金利型の住宅ローンのため、住宅ローン実行時に返済終了までの借入金利と返済額が確定します。

 

(2)融資限度額は 8,000 万円
 借入限度額は 100 万円以上 8,000 万円以下(1 万円単位)で、住宅の建設費(土地取得費を含む)または購入価格以内です。

 

(3)団体信用生命保険制度(団信)に加入できなくてもローンが利用できる
一般の金融機関では、住宅ローンの利用には「団信への加入が必須」とする場合が多くなっていますが、フラット 35 は、健康上の理由から団信への加入が難しい人でも、住宅ローンを利用できます。

 

団信とは、ローン返済中に借り入れている本人が死亡したり、重篤な症状に陥ったりした際に、ローンの残金を代わりに保険会社が支払う制度です。借入時に健康状態に問題があった場合、団信に加入できないことがあります。

 

(4)保証人が不要
 住宅ローンでは連帯保証人が必要になることがありますが、フラット 35 では不要です。さらに、保証会社へ保証料を払う必要もありません。

  

 

「フラット 35」のメリット・デメリット

●メリット

 

① 幅広い方の利用が可能
一般的な金融機関の住宅ローンでは収入の安定度なども審査されるため、勤務形態や勤続年数などが条件とされることがあります。フラット 35 では年収基準(前年の収入)で判断されるため、自営業や転職間もない方なども利用しやすい住宅ローンです。

 

② 返済期間中は金利が変わらない。
全期間固定金利の住宅ローンです。そのため、借入金利が完済まで固定されます。毎月の返済額や返済総額が借入時に確定するため、安定した返済プランを立てられます。

 

③ 繰り上げ返済手数料がかからない。
資金に余裕ができて、繰り上げ返済する場合でも手数料が発生しません。金融機関窓口での繰り上げ返済は 100 万円以上からとなりますが、インターネットサービス「住・My Note」を利用した場合は 10 万円から繰り上げ返済を行うことができます。小額から繰り上げ返済できるのは、大きな魅力ですよね。

 

 

●デメリット

 

① 変動金利型と比較すると金利が高め
変動金利型のローンは、政策金利を基準に決定される「短期プライムレート」と連動した金利が採用されています。そのため、現在は非常に低い金利に設定されています。

金利は変動するため、将来的に金利が上がる可能性があるものの、完済時まで金利が全期間固定金利の水準を上回らない場合、変動金利型の方が返済総額は少なくなることがあります。

 

② 借入額が住宅価格の 9 割を超えると金利が高くなる
フラット 35 では、建設費または購入価額まで融資を受けることが可能です。ただし、頭金を購入価額の 1 割以下しか用意できず、9 割超の金額を借り入れる場合は金利が上がります。

借入額が住宅価格の 9 割を超える場合は、あらかじめ少し金利が高くなることを想定した返済計画を立てましょう。また、可能であれば、両親等からの住宅資金援助も検討してみると良いでしょう。

  

「できるだけ安定した生活を送りながら、素敵な家で暮らしたい」というのは、多くの人々が求めるもの。フラット 35 は、それを実現する手助けになる住宅ローンです。

  

より幅広い人々へ住宅ローンの門戸を広げるとともに、全期間固定金利であるため、長期にわたる生活設計を可能としています。

  

今後、住宅の購入を考えている方は、ぜひフラット 35 の利用を検討してみてくださいね。

 

 

【フラット35】住宅金融支援機構(旧住宅金融公庫) (jhf.go.jp)
住宅ローンの「フラット 35」 長期の固定金利 借りやすく :日本経済新聞 (nikkei.com)

ライフ・パートナーズ Vol.73

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住宅ローン繰上げ返済のタイミングと注意しておきたいポイント


こんにちは!名稲建設株式会社です。
今日は前回に続いて、住宅購入時にほとんどの方が利用される住宅ローンにおける、家計にゆとりが出たときの繰り上げ返済について、第2弾をお届けします!

▶︎返済負担を減らせる住宅ローンの繰上げ返済

ここ数年、住宅ローン金利は、日銀による金融緩和政策などの影響で、低金利の状態が続いています。けれど、世界的に見るとアメリカなどの欧米各国は、経済回復に併せて急激なインフレ対策として、金利を上げています。

そのため、日銀が今後、金利を低金利のままで維持するのか、それとも引き上げるのか、日本の今後の金利動向への関心が高まっています。
特に金利が大きく影響するのが、変動型の金利で住宅ローンを組んでいる人。金利が上がれば将来の返済負担は大きくなる可能性が大なのです。

こうした、金利上昇による返済負担の影響を抑える手段として考えられるのが、住宅ローンの残高の一部を繰り上げ返済する方法です。

ただし、繰り上げ返済する際には注意点があるのも事実。
ここからは、どんな注意点があるのか解説していきましょう。

 ▶︎繰り上げ返済はいつ行うのがベター?

繰り上げ返済を行う上で注意したいのが、住宅ローン減税との関係です。

「住宅ローン減税」とは、住宅ローンを組むと最長13年間受けられる減税制度。
毎年、上限はありますが年末のローン残高の0.7%(2022年に取得した場合)を最長13年にわたって所得税と住民税から控除できる、家計にとってメリットの大きい制度です。

住宅ローンの繰り上げ返済を行うと、当然年末時点のローン残高が少なくなりますから、控除される金額(つまり、戻ってくる税金)が少なくなることも。

住宅ローン減税の効果と、繰上げ返済の効果、どちらがメリットが大きいのかを事前にしっかりとシミュレーションして、タイミングを考える必要があります。

一概には言えませんが、住宅ローン減税のある期間はローン残高を減らさずに恩恵を大きくして貯蓄を優先。減税効果がなくなった後で繰り上げ返済をするという考え方もあるでしょう。

 ▶︎繰上げ返済時の注意点

住宅ローンの繰り上げ返済をする際には、家計のことをよく考えて判断することが大切です。

例えば、これからお子様の進学費用など教育費がかかるというタイミングで、住宅ローンの繰上げ返済のために手元の資金を使ってしまうのは不安が残るケースも。

また、急な出費があった場合に備えてある程度は貯蓄をしていないと、家計が苦しくなってしまうことも考えられます。そのため、生活費や教育費などを考慮して繰り上げ返済を計画していくことが肝心です。

 ▶︎繰り上げ返済金額の制限や手数料は?

住宅ローンの繰り上げ返済は、基本的には利用者の都合でいつでもできます
最低額は1万円からが一般的ですが、1円からできる金融機関も。このあたりは、金融機関によって異なりますし、繰り上げ返済金額に制限を設けている場合がありますので、確認してみましょう。

また、インターネットバンキングなどが普及している今。インターネット経由で繰上げ返済手続きができる金融機関もあります。この場合「毎月○回までは手数料がかからない」などと一定数まで手数料なしで返済できるところも。
銀行によって手数料は異なりますので、繰り上げ返済金額を含めて事前に確認が必要です。

マイホーム購入後、収入が増加したり、臨時収入があったりして家計にゆとりができたときや、返済能力に余裕ができた場合には、通常の返済とは別にローンの元金部分の一部を返してしまう「繰り上げ返済」も選択肢の一つとして検討してみても良いですね。

ハウスメーカーとしてお客様一人ひとりに対して親身になって相談を承ります。

いつでもお気軽にご連絡ください。

 ※参考

日本経済新聞(2022年6月25日)
「マネーのまなび 住宅ローン、返済負担減らす」

全国銀行協会「Q. 住宅ローンの繰り上げ返済、効果的に行うには?」

全国銀行協会「繰上返済は有利?手数料は?住宅ローンの繰上返済 」

中日新聞 2022年9月15日「<プロに聞く くらしとお金の相談室>住宅ローンの繰り上げ返済」

ライフ・パートナーズ Vol.72

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